Haus mit zwei Wohnungen ist kein Einfamilienhaus: Makler vor BGH erfolgreich

Ein Makler ist vor dem Bundesgerichtshof (BGH) erfolgreich dagegen vorgegangen, dass der Käufer eines Mehrfamilienhauses seine geforderte Provision nicht zahlen wollte. Wenn eine Immobilie als Zweifamilienhaus vermittelt wird und zwei Wohnungen hat, ist sie kein Einfamilienhaus, wie der BGH am Donnerstag in Karlsruhe entschied. Dann gilt der sogenannte Halbteilungsgrundsatz nicht, nach dem Käufer und Verkäufer je die Hälfte der Provision zahlen. (Az. I ZR 111/25)

Das Haus wurde ursprünglich als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung errichtet. Nun vermittelte der Makler sie als Zweifamilienhaus mit zwei vermieteten Wohnungen. Das macht einen Unterschied bei der Provision. Für die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer einzelnen Wohnung zahlen Käufer und Verkäufer je die Hälfte der Provision. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gilt diese Regelung nicht. Es kann verhandelt werden, wie die Kosten aufgeteilt werden - oft muss der Verkäufer dann nichts zahlen.

Der Käufer schloss online einen Vertrag mit dem Makler ab. Er kaufte das Haus als Zweifamilienhaus, so wurde es notariell beurkundet. Der Käufer will aber mit seiner Familie allein dort wohnen - was er dem Makler erst später mitteilte. Die von diesem verlangte Courtage von sechs Prozent des Kaufpreises wollte er nicht zahlen.

Der Makler zog vor Gericht und hatte erst vor dem Berliner Landgericht, dann vor dem Kammergericht und nun auch beim BGH Erfolg. Es handle sich nicht um ein Einfamilienhaus, erklärte dieser. Entscheidend für die Einordnung sei, dass der Makler schon bei Abschluss des Vertrags erkenne, dass ein einzelner Haushalt dort wohnen solle. In dem Fall waren aber zwei gleichwertige, vermietete Wohnungen in dem Haus. 

Darum hätte der Kaufinteressent dem Makler von Beginn an klarmachen müssen, dass er die Immobilie als Einfamilienhaus nutzen wollte. Sonst greift der Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision nicht.