Bröckelnde Balkone: Eigentümergemeinschaft muss Sanierung veranlassen

Wenn Balkone am Mehrfamilienhaus dringend saniert werden müssen, muss die Eigentümergemeinschaft aktiv werden und die Renovierungen veranlassen. Das gilt auch dann, wenn eigentlich die einzelnen Wohnungseigentümer zuständig sind, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Freitag entschied. Es ging um einen Streit von der Ostsee: An der Appartementanlage fielen bereits Teile von den bröckelnden Balkonen, die Grünfläche am Haus musste gesperrt werden. (Az. V ZR 102/24)

Gesetzlich ist zunächst einmal vorgesehen, dass das Gemeinschaftseigentum erhalten werden muss. Die Eigentümer können das aber per Vereinbarung anders regeln. So war es hier. Gemäß Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer die Balkone "auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen".

Die Gemeinschaft beauftragte einen Sachverständigen mit einem Gutachten für die Sanierung. Dieser legte drei Vorschläge vor. Auf der Eigentümerversammlung 2022 wurde abgestimmt, aber keiner der Vorschläge fand eine Mehrheit. Darum wurde die Sanierung vertagt. Einer der Wohnungseigentümer zog vor Gericht, um diese Negativbeschlüsse anzufechten. Vor dem Amtsgericht Oldenburg in Holstein und dem Landgericht Itzehoe hatte er keinen Erfolg und wandte sich schließlich an den BGH.

Dort bekam er nun Recht. Der BGH erklärte die Negativbeschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig. Er entschied außerdem, dass die Eigentümergemeinschaft die Balkone sanieren lassen muss - wie, kann sie selbst entscheiden. Die Gemeinschaft ist für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich, wie der BGH erklärte, außerdem muss sie Verkehrssicherungspflichten erfüllen. Sie muss also mögliche Gefahren verhindern. Dass sie diese Aufgaben erfüllen kann, muss sie dem BGH zufolge sicherstellen.

Daran haben alle Eigentümer ein Interesse, wie der BGH ausführte - schon allein wegen der Haftungsrisiken. Außerdem hätten alle ein Interesse daran, dass der Wert des Gebäudes erhalten bleibt. Die in der Teilungserklärung vorgesehene Regelung, dass jeder Eigentümer einer Wohnung mit Balkon die Kosten für die Sanierung seines eigenen Balkons trägt, bleibt aber bestehen.

In schweren Fällen muss die Gemeinschaft also tätig werden. Das gilt dann, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen, wie der BGH weiter ausführte. Auch wenn nur ein Balkon betroffen ist, muss die Gemeinschaft handeln - und zwar dann, wenn es etwa wegen der Art der Schäden für einen einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbar ist, selbst zu sanieren. "Zweifelsohne" müsse die Gemeinschaft außerdem aktiv werden, wenn Schäden für sonstiges Eigentum, für die übrigen Wohnungseigentümer oder für Dritte drohten.